Heredar un piso o una casa en España cuando vive en otro país

Por René Dechamps Azanza, abogado (ICAM n.º 21.297) · Noviembre de 2026

Lo esencial

• Qué ley rige la herencia: para fallecimientos desde el 17 de agosto de 2015 se aplica el Reglamento europeo 650/2012. La regla general es la ley de la última residencia habitual del fallecido, salvo que en su testamento eligiera la ley de su nacionalidad. Si vivía en México, Argentina o Colombia, se aplica en principio la ley de ese país, que a veces remite a la ley española para los inmuebles situados en España (reenvío). Hay que comprobarlo en cada caso.
• El Impuesto sobre Sucesiones español se paga por los inmuebles situados en España, aunque el fallecido y los herederos vivieran fuera. El plazo es de seis meses desde el fallecimiento.
• La normativa autonómica también se aplica a quien vive fuera. Si el fallecido no residía en España, los herederos aplican la normativa de la comunidad autónoma donde está la mayor parte de los bienes en España. Para un piso en Madrid, es la de Madrid, con una bonificación del 99 % para cónyuge, hijos y padres (grupos I y II).
• No hace falta viajar. Con un poder notarial firmado en su país, todo se puede hacer desde allí.

Paso a paso

1. Documentos: certificado de defunción, certificado del Registro General de Actos de Última Voluntad, testamentos en España y en el extranjero, y el documento que acredita quiénes son los herederos en el país del fallecido (por ejemplo, la declaratoria de herederos o el auto de declaración de herederos). Los documentos de México, Argentina, Colombia y la mayoría de los países de Latinoamérica necesitan la apostilla de La Haya, pero no traducción, porque ya están en español.
2. NIE (número de identificación de extranjero) para cada heredero: en la práctica lo piden la notaría, Hacienda y el Registro de la Propiedad. Se puede solicitar en el consulado de España o mediante representante.
3. Poder notarial, si no va a venir: se otorga ante notario de su país con apostilla, o directamente ante el consulado de España.
4. Escritura de aceptación y adjudicación de herencia ante notario español, firmada en persona o por el apoderado.
5. Impuesto sobre Sucesiones: cuando el fallecido o los herederos no residen en España, la autoliquidación (modelo 650) se presenta ante la Agencia Tributaria, aplicando la normativa autonómica que corresponda. Quien vive fuera de la Unión Europea y del Espacio Económico Europeo, como en Latinoamérica, debe nombrar un representante con residencia en España.
6. Plusvalía municipal: seis meses desde el fallecimiento, prorrogables hasta un año si se pide a tiempo.
7. Inscripción del inmueble a nombre de los herederos en el Registro de la Propiedad y en el Catastro.
8. Si después lo vende: cuando el vendedor no reside en España, el comprador retiene el 3 % del precio y lo ingresa en Hacienda; el vendedor declara después la ganancia.

Plazos que importan

• Impuesto sobre Sucesiones: seis meses desde el fallecimiento. Se puede pedir una prórroga de otros seis meses dentro de los cinco primeros; la prórroga devenga intereses de demora.
• Plusvalía municipal: seis meses, prorrogables hasta un año si se pide antes de que venza el primer plazo.

Tres situaciones frecuentes

• Desde México: una hija que vive en Ciudad de México hereda de su madre, también residente allí, un piso en Madrid. Firma un poder ante notario mexicano con apostilla, solicita el NIE a través del consulado y nombra un representante en España. Aplica la normativa de Madrid, con la bonificación del 99 %. En México las herencias, en general, no tributan en el impuesto sobre la renta.
• Desde Argentina: tres hermanos que viven en Buenos Aires heredan de su padre, residente en España, una casa en la costa. Como el padre residía en España, se aplican la ley española y la normativa de la comunidad autónoma donde vivía. Argentina no tiene un impuesto nacional sobre las herencias, aunque la provincia de Buenos Aires aplica su impuesto a la transmisión gratuita de bienes: conviene revisarlo con su asesor allí.
• Desde Colombia: un viudo que vive en Bogotá hereda de su esposa, con doble nacionalidad, un apartamento en Valencia. Si ella eligió en su testamento la ley española, se aplica esa ley. En Colombia la herencia tributa como ganancia ocasional (con carácter general, al 15 % desde 2023). Lo pagado en España puede tenerse en cuenta allí según la normativa colombiana: hay que coordinarlo antes de presentar las declaraciones.

¿Y el impuesto de su país?

El impuesto español no sustituye al del país donde viven el fallecido o los herederos. España no tiene convenios sobre el impuesto de sucesiones con México, Argentina ni Colombia, así que el alivio de la doble imposición, si existe, depende de las normas de cada país. Coordinamos la parte española con su notario o asesor en origen.

Cómo trabajamos estos casos

El socio fundador, René Dechamps Azanza, lleva personalmente cada herencia, en español, inglés, francés o neerlandés. Revisa directamente los documentos de su país y coordina con la notaría en España y con su asesor en el extranjero, por videoconferencia y en su zona horaria.

Preguntas frecuentes

¿Tengo que viajar a España para aceptar la herencia?

No. Con un poder otorgado ante notario en su país, apostillado, o ante el consulado de España, un representante puede firmar la escritura en España y hacer los trámites fiscales y registrales.

¿La bonificación del 99 % de Madrid se aplica sola?

No. Es para cónyuges, descendientes y ascendientes (grupos I y II) y se aplica en la autoliquidación del impuesto. Los herederos que viven fuera de España también pueden aplicarla cuando la normativa que corresponde es la de Madrid.

¿Qué pasa si ya han pasado los seis meses?

La declaración se puede presentar igualmente, con recargos e intereses que aumentan con el tiempo. Cuanto antes se regularice, menor es el coste.

¿Hay que traducir los documentos de México, Argentina o Colombia?

Si están en español, no. Basta con que lleven la apostilla de La Haya. Solo los documentos en otro idioma necesitan traducción jurada.

Información general actualizada a noviembre de 2026. No sustituye el análisis de su caso concreto.